民商实务追寻法意
解析案例探索规则
裁判实例
购房户未按规定缴纳维修基金及契税
与开发商违逾期交房违约责任的关系
编辑：糖樱
1.根据双方合同约定、交易习惯及有关规定，在商品房买卖过程中，如果购房户未按规定缴纳维修基金及契税，开发商可以不交付房屋和相关手续；但这并不影响开发商履行按期向购房户提供符合交符条件的房屋及通知购房户办理接房手续的合同义务。因而，应当以特驱公司向购房户短信通知办理接房手续的时间，作为特驱公司向购房户提供符合交付条件的房屋的时间，并以此作为计算特驱公司逾期交房期间截止时间。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条所针对的是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”的情形；然而，在本案中，当事人双方已经在合同中约定逾期交房违约金计算标准。因而，特驱公司要求按同期同地段房屋租金计算逾期交房违约金，并无合同和法律依据，其请求不应得到支持。
贵州省铜仁市中级人民法院
民事判决书
（）黔06民终号
上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江花园B区16栋。
法定代表人：王德武，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈三林，女，年8月29日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县甘龙镇浑泉村甘尔坪组。
被上诉人（原审原告）：田军安，男，年9月27日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县甘龙镇浑泉村甘尔坪组。
共同委托诉讼代理人：张羽丰，贵州锦江河律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：杨跃民，贵州锦江河律师事务所实习律师。
上诉人松桃特驱置业有限公司（以下简称特驱公司）因与被上诉人陈三林、田军安商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（）黔民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年1月31日立案后，依法组成合议庭，于年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人特驱公司的委托诉讼代理人吴成毅，被上诉人陈三林、田军安的委托诉讼代理人张羽丰、杨跃民，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人特驱公司上诉请求：1．撤销原判，查明事实，依法改判；2．一、二审案件诉讼费由陈三林、田军安负担。事实及理由：1．原审判决认定特驱公司应当向陈三林、田军安承担逾期交房违约责任，完全忽视了陈三林、田军安应当在办理接房手续前交纳首期住宅专项维修资金的合同义务，属事实认定不清；2．陈三林、田军安未按照约定履行缴纳首期住宅专项维修资金及契税前，向特驱公司主张的交房违约金不具有合法性；3．双方事后达成了由特驱公司代办房产登记手续的约定，根据该约定，特驱公司不应再承担逾期转移办证文书违约责任；4．陈三林、田军安按照日万分之五主张逾期交房违约金明显过高，应当以延期交房行为给陈三林、田军安所带来的实际损失作为参考，支持违约金。
陈三林、田军安答辩称：1．原判认定特驱公司构成交房违约并承担责任，认定事实清楚，适用法律正确；2．约定的违约金并未过高，合同已经对违约金的计算方式有了明确约定，故不能再根据当地的房屋租赁价格计算损失；3．原判认定特驱公司承担逾期交付“有关文书”的违约责任，并按银行逾期贷款利率上浮30%计算违约金，认定事实清楚，适用法律正确。
陈三林、田军安向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令特驱公司支付陈三林、田军安逾期交房违约金,.00元（暂计至立案之日，具体金额以总房款,元为基数按日利率万分之五自年11月1日起计算至达到交房条件且实际交付日止）；2．依法判令特驱公司支付购房户逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金（具体金额以总房款,元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率自年5月1日起计算至实际交付之日止）；3．本案诉讼费由特驱公司承担。
一审法院认定事实：陈三林、田军安与特驱公司，于年7月23日签订《商品房买卖合同》约定：由陈三林、田军安购买特驱公司开发建设的松江希望城第B-5幢2单元3层1号住房，购房总价款,元；特驱公司于年10月31日前向购房户交付房屋，如逾期超过30日，且购房户不主张退房的，从约定的交房时间届满次日起至实际交房之日止，特驱公司每天按购房户已付房款的万分之五计算违约金；特驱公司应在年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给购房户，如逾期超过30日，自约定日起至实际交付之日止按日向购房户支付已付房款3%的违约金。涉案房屋于年11月10日竣工验收备案，特驱公司于年1月19日短信通知购房户完善办理房产登记相关手续，购房户于年3月2日缴纳了专项维修基金，于年9月4日缴纳了契税，涉案房屋于年9月5日办理房产转移登记。购房户通过现金及按揭贷款方式向特驱公司支付了购房款,元，并于年3月26日以提前还款方式还清了全部按揭款。涉案房屋至今未办理交房手续。
一审法院认为：（一）关于陈三林、田军安要求特驱公司向其支付自年11月1日起至达到交房条件且实际交付日止的逾期交房违约金的诉讼请求。双方约定特驱公司应于年10月31日前向购房户履行交房义务，而涉案房屋于年11月10日才办理了竣工验收备案。特驱公司逾期交房，已经构成违约，应当向购房户承担违约责任。虽然涉案房屋至今未交付购房户使用，但是从涉案房屋于年11月10日办理了竣工验收备案及特驱公司于年1月19日通过短信通知购房户完善办理房产转移登记相关手续的事实来看，购房户于年1月19日便应当知道涉案房屋已经达到交房条件，但是其并未及时到特驱公司处办理交房，系其自行扩大损失。因此，特驱公司逾期交房的违约期间为年10月31日至年1月18日。关于特驱公司主张“购房户未及时缴纳契税及专项维修基金，购房户过错在先，特驱公司不构成逾期交房违约”的抗辩理由，虽然购房户是于年3月2日、年9月4日分别缴纳的专项维修基金及契税，但是在涉案房屋未达到交房条件且购房户不知晓可以办理交房的情况下未缴纳专项维修基金及契税并不构成违约。因此，特驱公司的该项抗辩理由不能成立。关于逾期交房违约金标准的问题，按照双方当事人的约定，在特驱公司已经逾期交房超过30日并且购房户不申请退房的情况下，应按不低于每日万分之五的比例计算违约金。特驱公司对此并未提出异议，应予以确认。关于特驱公司主张应以购房户实际交付的房款和实际已归还的银行按揭贷款本金的总和为计算违约金基数的抗辩理由，虽然双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议（一）》中对“已付房价款”特别约定为“实际支付给特驱公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和”。但是，按照交易习惯，购房户申请按揭贷款成功后放贷银行已经将所贷款项代替购房户支付给了特驱公司，特驱公司至此已经实际收到了购房户的全部购房款。如果按照上述约定确认“已付房价款”明显对购房户不公平。同时，双方签订的《补充协议（一）》系特驱公司提供的格式合同，格式合同关于“已付房价款”的约定明显排除了购房户方的权利。因此，双方签订的《补充协议（一）》关于“已付房价款”的约定应为无效条款。因此，应以特驱公司实际收到的总房款,元作为计算违约金的基数。综上认定特驱公司因逾期交房应支付购房的违约金为：以购房已付房款,元为基数从年11月1日起按每日万分之五计算至年1月18日止共计,元。（二）关于陈三林、田军安要求特驱公司向其支付以总房款,.00元为基数按中国人民银行逾期贷款利率自年5月1日起计算至实际交付之日止逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼请求。双方约定特驱公司应于年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给购房户。但是，特驱公司虽然直至年9月5日才代理购房户办理房产证，特驱公司应当承担违约责任。由于特驱公司已经于年1月19日通知购房户完善办理房产证的相关手续，而购房户在收到特驱公司通知后直至年9月4日才缴纳契税，在此期间应为购房户扩大损失部分，不应计算至特驱公司逾期交付办理房产转移登记相关文书的违约期间。因此，特驱公司逾期交付办理房产转移登记相关文书的违约期间应为年4月30日至年1月18日。关于特驱公司认为双方对“有关文书”约定不明的抗辩理由，按照双方的真实意思表示，“有关文书”应以满足房产登记部门办理商品房转移登记的要求为准。特驱公司系从事房地产开发建设的企业，其理应知道办理商品房转移登记需要文书的具体内容。因此，特驱公司关于“有关文书”系双方约定不明而无法履行的抗辩理由不能成立。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算标准的问题。在本案审理过程中，购房户认为双方约定的按已付房款的3%/天计算标准明显过高，并自愿表示降低为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率。购房户要求按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算违约没有违反法律规定，应予以支持。根据本案实际情况认定特驱公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算标准为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算该项违约金。综上特驱公司因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应支付购房户的违约金为：以购房户已付房款,元为基数从年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至年1月18日止共计32,元。
一审法院据此判决：一、由松桃特驱置业有限公司于判决生效之日起十日内向陈三林、田军安支付逾期交房违约金,元；二、由松桃特驱置业有限公司于判决生效之日起十日内向陈三林、田军安支付交付办理商品房转移登记的有关文书违约金32,元；三、驳回陈三林、田军安的其他诉讼请求。案件受理费1,元（已减半收取），由陈三林、田军安负担元，由松桃特驱置业有限公司负担1,元。
在二审中，双方未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1．购房户未缴纳维修基金及契税，是否可以免除特驱公司逾期交房和逾期转移办证文书的违约责任；2．双方对办证事项的口头约定，能否免除特驱公司承担逾期转移办证文书的违约责任；3．特驱公司要求按同期同地段房屋租金计算逾期交房违约金的理由是否成立。
本院认为：（一）关于第一个争议焦点，即“购房户未缴纳维修基金及契税，是否可以免除特驱公司承担逾期交房和逾期转移办证文书的违约责任”的问题。根据双方合同约定、交易习惯及有关规定，在商品房买卖过程中，如果购房户未按规定缴纳维修基金及契税，开发商可以不交付房屋和相关手续；但这并不影响开发商履行按期向购房户提供符合交符条件的房屋及通知购房户办理接房手续的合同义务。因而，一审以特驱公司向购房户短信通知办理接房手续的时间，作为特驱公司向购房户提供符合交付条件的房屋的时间，并以此作为计算特驱公司逾期交房期间及逾期转移办证文书期间的截止时间正确；特驱公司关于“在购房户未缴纳维修基金及契税的情况下，特驱公司未交付房屋和转移转办证文书不构成违约”的上诉理由不能成立。（二）关于第二个争议焦点，即“双方对办证事项的口头约定，能否免除特驱公司承担逾期转移办证文书违约责任”的问题。双方事后关于“由特驱公司代为办理房产登记手续”的口头约定，同样不能免除特驱公司履行提供具有办理产权证条件房屋的合同义务。因而，特驱公司所称“双方事后达成由特驱公司代办房产登记手续的约定，已免除特驱公司逾期转移办证文书违约责任”的上诉理由不能成立。（三）关于第三个争议焦点，即“特驱公司要求按同期同地段房屋租金计算逾期交房违约金的理由是否成立”的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条所针对的是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”的情形，而本案合同已经约定逾期交房违约金计算标准。因而，特驱公司要求按同期同地段房屋租金计算逾期交房违约金，并无合同和法律依据，其该上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人特驱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,元，由松桃特驱置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一九年三月十五日
书记员 石黎
民商实务追寻法意
解析案例探索规则